부동산 시장의 원리와 주요 개념(가격)

주택마련을 준비중이신 부린이라면

부동산 시장의 원리 및 주요 개념과 용어를 알아야합니다.

원가개념

먼저 원가개념이 있어야합니다.

주택의 원가는 대지비와 건축비의 합계입니다.

대지비는 토지가격의 시세(현재 시장가격)이며

건축비는 건물을 짓는데 필요한 원가 + 적정마진입니다.

 

토지가격

요즘 인터넷 발달로

토지가격을 간단하게 조회해볼 수 있습니다.

제가 자주 이용하는 지가조회 사이트는

밸류맵 또는 땅야 입니다.

 

토지의 주소를 입력하여 거래가격을 조회해보는데

해당토지의 거래시점이 먼 옛날일수도 있고

아예 거래가 없는 경우도 있습니다.

그럴때는 인근 토지 거래사례를 비교합니다.

 

인근 토지 거래사례를 비교할때는

해당토지와 용도지역 및 지목이 같은 것을 참고해야하며

접한 도로의 넓이, 주변여건 등 입지가 비슷한 

거래사례를 비교해야합니다.

 

인근 거래사례가 없을때는 

공시지가를 참고하도록합니다.

토지의 공시지가는 보통 감정가의 50%정도 수준입니다.

 

건축비

아파트 건축비는 분양가상한제 적용주택의

기본형건축비를 법으로 정해놓았는데

※분양가상한제 적용주택의 기본형건축비

이것을 참고합니다.

마진까지 포함된 비용입니다.

※아파트 전용면적 기준 면적별 기본형 건축비

이것은 제가 최근에 계산해본 것입니다.

전용면적 85㎡(약33평형) 대략2억9,600만원입니다.

 

면적(㎡) 환산

면적이라고 하면 우리에게 익숙한 것은 "평"인데요.

"평"이라는 용어는 더 이상사용하지말라고합니다만

잘 안되네요...

면적(㎡)을 평으로 환산할때는

평수 = 면적(㎡) × 0.3025 입니다.

 

수요와 공급

한번쯤 수요공급의 법칙, 수요와 공급이 가격을 결정한다라는 말 들어보셨을겁니다.

이 말은 부동산뿐아니라 농산물 등 모든 물품의 거래에 적용되는 말입니다.

※구글 이미지 검색 수요와 공급

수요와 공급 그래프를 보면 

x축은 수량, y축은 가격입니다.

 

수요그래프는 가격이 오르면 수요가 감소하는

가격에 반비례적이며, 수요가 증가하면 가격은 상승합니다.

 

공급그래프는 가격이 오르면 공급이 증가하는

가격에 비례적이며, 공급이 증가하면 가격은 떨어집니다.

 

헷갈리고 어려운 얘기일 수 있습니다.

간단히 말하자면

우리지역에 아파트 공급이 많아지면 가격이 떨어지고

수요가 일정한대 공급이 부족하면 가격이 상승한다는 개념입니다.

 

시행사와 시공사

시행사는 사업주체입니다.

시공사는 공사를 맡은 건설업체입니다.

아파트 분양 시 시행사와 시공사가 같은 회사일수 도 있고

다른 회사일 수도 있습니다.

시행사와 시공사가 다를 경우 2개회사에서 마진을 붙이므로

분양가격은 상대적으로 더 비싸질 수 있습니다.

재개발·재건축의 시행사는 재개발·재건축 조합입니다.

조합원은 재개발·재건축 구역의 소유자들입니다.

조합원 분양가는 일반분양가보다 저렴합니다.

조합원 분양가보다 조합원소유권의 감정가가 낮은 경우 

조합원들은 분담금을 부담하게됩니다.

재개발·재건축의 일반분양가를 높이면 조합원들의 분담금이 줄어듭니다.

 

 

오늘은 부동산시장의 원리와 주요 개념 중 가격에 대해서 알아보았습니다.

 

대출금리도 가격에 영향력이 큰데요.

다음에는 분양과 매매, 전월세, 주택담보대출과 전세대출에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

※참고글:

주택가격 40년 시뮬레이션