주택 소액임차인 보증금 우선변제권 및 지역별 최우선변제금액

주택 소액임차인 우선변제권은

보증금이 일정금액 이하인 임차인을 선순위 담보권(저당권)보다 먼저 보호하기 위한 제도입니다.

소액임차인의 범위

주택 소액보증금은 지역별로 다릅니다.

상가의 소액보증금은 주택과 다른 상가임대차보호법령에 따름.

• 서울: 1억6,500만원
• 세종시, 용인시, 화성시, 김포시, 과밀억제권역: 1억4,500만원
• 광역시(과밀억제권역, 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시: 8,500만원
• 그 밖의 지역: 7,500만원

※여기서 과밀억제권역은 인천(강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천경제자유구역, 남동국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외) 지역을 말합니다.

최우선 변제 대상자

위의 소액임차인이 최우선 변제를 받기 위해서는 일정요건을 갖추어야합니다.

아무나 해줄 수는 없는거겠죠.

• 임차주택이 경매나 체납처분으로 매각되는 경우여야합니다.(일반 매매는 안됨)
• 임차인은 그 임차주택에 경매신청등기 전까지 거주 및 전입신고(주민등록)를 해야합니다.(대항요건)
• 거주와 전입신고 상태는 배당요구 경락기일 등의 경매절차가 끝나는날때까지 계속 유지되어야합니다.
• 배당요구를 해야 최우선 변제금을 받을 수 있습니다.

상가는 사업자등록을 해야합니다.

 

최우선 변제 받는 금액

소액보증금 전부를 최우선 변제받는 것이 아니라 그 보증금 중 일부를 변제 받습니다.

지역별 최우선 변제 받는 금액

• 서울: 5,500만원
• 세종, 용인, 화성, 김포, 과밀억제권역: 4,800만원
• 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 2,800만원
• 그 밖의 지역: 2,500만원

 

최우선 변제 예외사항

임차인들의 최우선 변제금액이 주택가격의 절반을 초과하면 

그 주택가격의 절반까지만 우선변제해주고,

이 경우 임차인들의 우선변제금액 비율대로 안분한다.

 

무조건 위의 금액대로 시행하는 것이 아님.

등기사항증명서(=등기부등본)에 저당권이 잡힌 날짜의 해당법령을 따르는 것임.

예를 들어 임차주택에 근저당이 10년전에 잡혀있으면

10년전 법령에 따르는 것이며 10년 전에는 최우선변제금액이 현재보다 적었음.

따라서 기준시점별 보호해주는 금액이 다른 것임.

 

※기준시점별 소액보증금과 최우선변제금

대한민국 법원 인터넷등기소

 

우선변제권 없는 소액임차인

• 임차권등기가 되어 있는 주택을 임차한 임차인
• 계약갱신으로 보증금이 늘어나 소액보증금을 초과한 임차인

 

따라서, 소액임차인 최우선변제권은

지역별 정해진 소액보증금 이하일때 그 보증금 전부를 보호해주는 것이 아니고

지역별 최우선 변제 금액만을 보호해주는 제도입니다.

그리고 가장 중요한 것은

저당권이 설정된 시점이 기준이 되고 

그 기준시점의 법령에 따르는 것입니다.

이것은 왜그런고 하니

그 당시에 근저당권자(돈빌려준사람)가

법이 바뀐다고 피해를 봐서는 안되기 때문입니다.

 

오늘은 소액임차인 우선변제권의 중요사항을 정리해봤습니다.

다음에 또 유익한 정보를 가져오겠습니다.

행복한 하루 되세요.