PIR(price to income ratio)은 가구소득 대비 주택가격 비율로 나타내는 주택가격 적정성 지수입니다.
ChatGPT에게
" 적정주택가격지수 PIR은 얼마가 적당한가요? 나라별로 알려주세요" 라고 물었습니다.
적정 주택가격지수(Purchase-Income Ratio, PIR)는 주택가격과 소득 수준 사이의 관계를 나타내는 지표입니다. 이 지수는 국가나 지역의 경제 상황, 부동산 시장의 특성 등에 따라 다를 수 있습니다. 따라서 나라별로 적정한 PIR은 다를 수 있으며, 다양한 요인에 따라 결정됩니다.
일반적으로 PIR은 3을 기준으로 하여, 주택가격이 연간 소득의 3배를 넘지 않는 것이 적정하다고 여겨집니다. 하지만 이는 단순한 지침일 뿐이며, 실제로는 각 나라의 부동산 시장과 경제 상황에 따라 다를 수 있습니다.
예를 들어, 서울과 같은 대도시의 경우 PIR이 높을 수 있습니다. 그러나 국가와 지역에 따라 이 지수가 다르기 때문에 일반적인 적정 PIR을 제시하는 것은 어려울 수 있습니다.
따라서 각 국가의 부동산 시장과 경제 상황을 고려하여 PIR을 평가하고 결정하는 것이 중요합니다. 주택가격, 소득 수준, 인구 특성 등을 종합적으로 고려하여 적정한 PIR을 판단해야 합니다.
Q.
2000년부터 2020년까지 월별로 어떤 주택의 거래가격 데이터가 있다고 가정할때 PIR(적정주택가격지수) 산출 방법을 알려주세요.
ChatGPT
적정주택가격지수(Purchase-Income Ratio, PIR)를 산출하기 위해서는 월별 주택 거래가격 데이터와 해당 지역의 평균 소득 데이터가 필요합니다. 아래는 PIR을 산출하는 일반적인 방법입니다:
월별 주택 거래가격 산출: 각 연도별로 월별 주택 거래가격을 기록하고, 해당 도시 또는 지역의 평균 주택 가격을 산출합니다.월별 평균 소득 산출: 같은 기간에 해당하는 월별 평균 소득 데이터를 수집하고 산출합니다.적정주택가격지수(PIR) 산출: 월별 평균 주택 가격을 해당 월의 평균 소득으로 나누어 적정주택가격지수를 산출합니다. 즉, PIR = (월별 평균 주택 가격) / (해당 월의 평균 소득)입니다.고평가 및 저평가 수준 판정: 산출된 PIR을 전체 기간 동안의 평균 PIR과 비교하여 고평가 또는 저평가 수준을 판정할 수 있습니다. 평균 PIR보다 높은 경우 고평가로 간주하고, 평균 PIR보다 낮은 경우 저평가로 간주할 수 있습니다.
이렇게 산출된 PIR을 통해 각 월별 주택 시장의 건전성을 평가하고, 고평가 및 저평가 수준을 확인할 수 있습니다. 그러나 이는 일반적인 접근 방법이며, 실제로는 해당 지역의 부동산 시장 특성과 다양한 요인을 고려하여 상세한 분석이 필요합니다.
이것을 계산하고 시각화하는 프로그램을 만들어 보겠습니다.
여기서 가구소득은 국가통계(소득, 도시명목)전국 도시근로자가구(2인이상) 소득을 가져왔습니다.
아파트 전용면적별 PIR
아파트 전용면적별 PIR은 만들기가 쉬운편입니다.
문제는
10만개보다 많은 전국의 아파트 전용면적들을
읍면동, 시군구, 시도, 전국 지역별 그룹으로,
어떤기준으로 취합할 것인가입니다.
예상되는 문제들
시기별로 면적이 큰 것들이 많이 거래되거나 작은 것들이 많이 거래될 수 있습니다.
건물나이: 월별로 신축이 많이 거래될 수도 있고 구축이 많이 거래될수도 있습니다.
지역별 거래량 차이로 인해 평균값이 들쑥날쑥할 수 있습니다.
예를 들면 서울 거래량이 많을때는 전국 평균값이 올라갑니다.
요즘은 거래가 뜸해서 매월 아파트 거래가 연속적이지 않는 문제도 있습니다.
대표성 있는 집의 면적과 나이는 어떻게 정할 것인가?
최근 1년간 매매거래신고된 전국 아파트의
매매금액, 전용면적, 건축년도를 평균해보았더니
4억5천만원, 74㎡, 2005년이었습니다.
그리고 이 값들은 월별로 계속 변화되고 있습니다.
월별 대표성 있는 아파트 값을 정하는 여러가지 방법들
위의 평균면적에 평균단가(만원/1㎡)를 곱해서 평균금액 산출
- 이것은 같은 연식이라고 장담할 수 없습니다.
해당월에 거래된 아파트 매매가격의 단순평균 또는 중간가격
- 이것은 같은 면적, 같은 연식이라고 장담할 수 없습니다.
그래서 여기서는 그 차이를 최소화하기 위해 거래당시의 PIR을 계산하는 것이 아닌
거래가능성이 있는 주택재고에 대한 PIR을 계산하는것으로 해보겠습니다.
- 이것은 매매거래가 한번이라도 있었던 아파트의 마지막 거래가격을 가져오지만 해당월에 거래되지도 않은 주택까지 포함되어 가격이 물타기되는 단점이 있으나 마지막 거래가격을 가져오므로 그 차이를 최소화합니다.
- 물론, 이것도 신축과 말소로 인해 계속 변화는 될 것입니다.
매매거래가 한번이라도 있었던 아파트의 마지막 거래가격을 가져와서
- 아파트 평형별 세대수를 감안한 월별 매매가격 평균
- 읍면동지역: 아파트 단지별 평균가격을 평균
- 시군구지역: 읍면동지역의 평균가격을 평균
- 시도지역: 250여개 시군구 지역의 평균가격을 평균
- 전국: 17개 시도지역 평균가격을 평균값으로 계산하겠습니다.
이렇게 위 5개의 데이터베이스 테이블을 만들었습니다.
※여기에 사용된 평균은 전부 가중평균입니다.
※나중에 쓰일 수도 있는 전용면적의 평균도 같이 넣어 두겠습니다.
전국 주택가격 적정성 지수(PIR)
전국 PIR평균은 5.27,
2024년12월 현재 5.63으로 평균보다 높습니다.
고평가네요.
서울 주택가격 적정성 지수(PIR)
서울 PIR평균 11.44
2024년12월 현재 13.95 평균보다 높습니다.
부산 주택가격 적정성 지수(PIR)
부산 PIR평균은 4.22,
2024년12월 현재 4.43 평균보다 높습니다.
대구 주택가격 적정성 지수(PIR)
대구 PIR평균은 4.08,
2024년12월 현재 3.82 평균보다 낮습니다.
인천 주택가격 적정성 지수(PIR)
인천 PIR평균은 4.46,
2024년12월 현재 4.65 평균보다 높습니다.
광주 주택가격 적정성 지수(PIR)
광주 PIR평균은 3.08,
2024년12월 현재 3.33 평균보다 높습니다.
대전 주택가격 적정성 지수(PIR)
대전 PIR평균은 3.94,
2024년12월 현재 4.12 평균보다 높습니다.
울산 주택가격 적정성 지수(PIR)
울산 PIR평균은 3.61,
2024년12월 현재 3.46 평균보다 낮습니다.
경기도 주택가격 적정성 지수(PIR)
경기도 PIR평균은 5.93,
2024년12월 현재 6.22 평균보다 높습니다.
오늘은
전국 지역별 적정주택가격지수를 연구해봤네요.
다음에는 아파트 전용면적의 평균을 기준으로 해볼까요?
편집일자: 2024.01.12
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