잘못 알고 있는 부동산 상식

오늘은 부동산시장에서 잘못 알고 있는 상식 몇가지를 알아보겠습니다.
부린이용 주제로는 조금 어려운 내용입니다만 최대한 쉽게 설명해보겠습니다.
단, "적어도 지금까지는"이라는 단서가 붙습니다.

 

인구가 감소하면 부동산가격이 하락한다.

우리나라는 세계최고 저출생으로 2020년부터 인구가 감소하기 시작했습니다.

※출처: 행정안전부 주민등록 인구통계

 
인구감소에 따른 주택수요 감소로 집값이 떨어진다는 얘기를 들어보셨을 겁니다.
이것은 적어도 지금까지는 잘못 알고 있는 상식입니다.
전국 아파트가격은 지난 몇년간 폭등했다가 하락조정중입니다만 
여전히 2020년12월( 216.81 ) 대비 2024년1월( 224.56 ) 약3.6% 상승한 상태입니다. 

※전국아파트가격그래프: 부동산통찰력차트 https://aptapp.co.kr

 
인구는 감소하지만 집값은 왜 상승할까요? 
이건 각자 생각해보는 걸로 합시다. (댓글도 좋습니다.)
분명 다른 생각들도 있을겁니다.
 

건물이 노후되면 부동산가격이 하락한다.

30대초반 시절의 저는 아파트에 대한 편견이 있었습니다.
그리고 20년이 지난 지금도 완전히 없어지지는 않았는데요.

그때 그시절 저는 아파트가 노후되면 감가상각으로 가치가 없어질 것이고
온전한 내땅도 아니어서 내맘대로 할 수도 없으니 
시간이 지나면 가격이 떨어질거라고 생각했습니다.
 
그것은 오판이고 저만의 편견이었습니다.
앞서 이상적인 주택가격 40년 시뮬레이션에서 본 것처럼 
적어도 지금까지는 건물 감가상각비보다 집값 상승률이 더 컸습니다. (물가상승, 화폐가치 하락이 더 컸습니다.)
 

교통이 좋아지면 부동산가격이 상승한다.

이것도 개인적인 생각인데요.
반은 맞고 반은 틀린 애매한 말이라고 생각합니다.

※국토교통부 보도자료  "출퇴근 30분 시대, 교통격차 해소"

수혜지(수혈)가 있으면 헌혜지(헌혈)가 있습니다.
수혜지가 있으면 큰 곳과 작은 곳이 있습니다.
단기적으로는 수혜일 수 있지만
장기적으로는 헌혜일 수 있습니다.
수도권외곽이 수혜를 본다지만 장기적으로는 헌혈하는 꼴입니다.
돈이 한곳으로 쏠리는 현상을 막아야합니다.
 
교통발달이 지방소멸을 부추기고 있습니다.
옛날에는 면소재지를 거쳐야 그 동네를 지날 수 있었지만
지금은 고가도로로 지나쳐버립니다.
고가도로 밑 면소재지는 황폐화되고 있습니다.
 
출퇴근시간 단축?
교통이 왜 지금보다 더 좋아져야하는지
그 근본원인을 치료해야합니다.
그 출퇴근하는 기업을 이전해야합니다.
 
광역급행철도 건설비 대신 
미국 2차전지 공장의 세제혜택 처럼
지역으로 옮기는 기업에 세제혜택을 줘서
기업이전을 유도해서
지역의 피빨리는 현상을 막아야합니다.
 
교통이 좋아진다고 반드시
부동산가격이 상승하는 것은 아니다라는 것을
말하고 싶었는데 얘기가 딴길로 새버렸네요.

전국 250개 시군구 중 10년전보다
아파트가격이 가장 많이 내린 곳은 경남 거제시입니다.
거가대교도 생겼고 교통이 좋아졌지만 집값은 내렸습니다.
 

전국 250개 시군구 중 10년 전보다
아파트가격이 가장 많이 오른 곳은 의외의 지역 울릉도입니다.
울릉도는 교통이 발달할래야 할 수 없는 섬이지요. 
상승률 자체는 서울 강남보다 더 많이 올랐습니다.
 
교통이 좋아진다고 반드시
부동산가격이 오르는 것은 아니라는 것이지요.
 
물가가 오르니 인건비를 올려라.
인건비가 오르니 물가를 올려라.
서로 경쟁적으로 떠밀어 올려서 돈의 가치가
떨어지는 속도를 생각하지 않을 수 없습니다. 
우리뿐 아니라 전세계가 비슷한 상황이었죠.
20년전 2004년 최저임금은 2,510원이었고
현재 2024년 9,860원입니다.
 
과연 앞으로도 이런 속도로 올릴 수 있을 것인지를 
생각하면서 "적어도 지금까지는" 이라는 전제하에
오늘은 잘못 알고 있는 부동산 상식에 대해서 알아보았습니다.