이상적인 주택가격 40년 흐름 시뮬레이션

20년 전 나는 건물이 노후되면 가치가 없어질건데
집을 왜 사?라고 단순하게 생각했다.
그건 잘못된 생각이었다.
이상적인 주택가격 40년 흐름을 표로 만들어 보았다.

주택가격 원가 개념

주택가격은 대지비와 건축비의 합계이다.
화폐가치와 물가상승을 감안해서 토지와 건물의
가격을 해마다 3%씩 증가시켜준다.
건축수명을 40년으로 잡고 1년 경과시 0.25%씩 감가상각해준다.

시뮬레이션

처음 대지비 3억원, 건축비 3억원 합계 집값은 6억원이다.
물가 상승 등 원인으로 땅값과 건축비가 해마다 3% 상승하는 예시에서
13년차에 건물값은 처음 원가3억원보다 낮은 2.99억원이 된다.
 
40년 후에 건물값은 거의 남지 않고, 
땅값은 해마다 3%씩 올라서
집값은 처음 6억원보다 높은 9.74억원이 된다.
 

연차	대지비	건축비		집값 (단위:만원)
		원가	잔존가
1	30,000	30,000	30,000	60,000
2	30,900	30,900	30,128	61,028
3	31,827	31,827	30,236	62,063
4	32,782	32,782	30,323	63,105
5	33,765	33,765	30,389	64,154
6	34,778	34,778	30,431	65,209
7	35,822	35,822	30,448	66,270
8	36,896	36,896	30,439	67,336
9	38,003	38,003	30,402	68,406
10	39,143	39,143	30,336	69,479
11	40,317	40,317	30,238	70,556
12	41,527	41,527	30,107	71,634
13	42,773	42,773	29,941	72,714
14	44,056	44,056	29,738	73,794
15	45,378	45,378	29,495	74,873
16	46,739	46,739	29,212	75,951
17	48,141	48,141	28,885	77,026
18	49,585	49,585	28,512	78,097
19	51,073	51,073	28,090	79,163
20	52,605	52,605	27,618	80,223
21	54,183	54,183	27,092	81,275
22	55,809	55,809	26,509	82,318
23	57,483	57,483	25,867	83,350
24	59,208	59,208	25,163	84,371
25	60,984	60,984	24,394	85,377
26	62,813	62,813	23,555	86,368
27	64,698	64,698	22,644	87,342
28	66,639	66,639	21,658	88,296
29	68,638	68,638	20,591	89,229
30	70,697	70,697	19,442	90,139
31	72,818	72,818	18,204	91,022
32	75,002	75,002	16,876	91,878
33	77,252	77,252	15,450	92,703
34	79,570	79,570	13,925	93,495
35	81,957	81,957	12,294	94,251
36	84,416	84,416	10,552	94,968
37	86,948	86,948	8,695	95,643
38	89,557	89,557	6,717	96,274
39	92,244	92,244	4,612	96,856
40	95,011	95,011	2,375	97,386

 
40년 후 주택가격은 처음 원가보다 약 62% 상승하게된다.
적정수준 이상의 경제성장이 지속될 때의 이야기이다.
 
그러나,
현실세계에서는 기계적인, 이상적인 주택가격의 흐름보다 10배 이상 많이 올랐다.

화폐가치 하락을 놓쳤다.
화폐가치는 왜 하락하는가?

 
고성장 시대에 인건비(최저임금), 물가, 부동산가격 상승률이 시뮬레이션보다 높았다.
이제 우리나라는 이미 성장할 만큼 성장해버렸기에
예전과 같은 고도성장을 하기가 어렵다. 
 
저성장 시대에 주택가격 흐름은 위의 시뮬레이션과 부합될 수 있다.